|
|
|
|
|
נושא: פגישה עם היזם והקבלן
תאריך: 21:03, 01/09/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
Glik
| |
שלום .
אנו עומדים לעשות תמ"א 32\2 בבניין 12 דירים .
אחרי בחירת של העו"ד שתייצג את כל הדירים .יש לנו
פגישה עם היזם והקבלן .פגישה אישית לכל דייר בנפרד .שאלתי :
על מה אני אמור לשים לב + מה אני יכול
לדרוש .האם כדאי לרכוש עו"ד מיוזמתי .
יש לציין שאנחנו מקבלים חנייה + מעלית מרפסת 12 מטר + ממ"ד .
|
|
|
|
|
נושא: פגישה עם יזם
תאריך: 17:49, 20/10/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
אורח
| |
שלום רב,
שמי שי לוי. אני מנהלת פרוייקטים בחברת טופ נגלן.
אשמח ליצור עמך קשר על מנת להציע לך ולבניין שלך הצעה נוספת לפוייקט התמא שלכם..
ניתן ליצור איתי קשר בנייד 0524056087 או במייל levishai.n@gmail.com
תודה רבה ויום טוב,
שי לוי |
|
|
|
|
נושא: פגישה אישית
תאריך: 09:56, 02/09/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
מנהל הפורום - יוסי חסון
| |
אני דווקא נגד פגישות אישיות. לדעתי ההסכם צריך להיות שקוף בין כל הדיירים.
הפרדת הכוחות גורמת לחוסר אמון, ריב דיירים ודחיית הפרוייקט. |
|
|
|
|
נושא: הצעות להיתכנות תמא בחיפה
תאריך: 18:10, 01/09/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
אורח
| |
שלום,לקבלת פרטים ובדיקת היתכנות אתה מוזמן לייצור קשר במס' 052-3692155 או מייל:sharondan38@gmail.com שרון . |
|
|
|
|
נושא: מרפסת פתוחה - שטח בנוי לתמא 38/2
תאריך: 21:39, 31/08/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
אורח
| |
שלום, לדירה שלנו יש מרפסת גדולה, כ 40 מ"ר. הכניסה אליה היא מדלת בתוך הדירה, יש ריצוף, מעקה ופרגולה קטנה מעל לדלת הכניסה למרפסת. האם לצורך חישוב תוספת שטח של עד 25 מ"ר במסגרת תמא 38/2, המרפסת הזו נחשבת שטח בנוי פלדלת? תודה |
|
|
|
|
|
|
|
|
נושא: תמ"א 38
תאריך: 18:44, 31/08/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
אלחי
| |
ערב טוב.
לפני כחודשים שכרתי דירה ורק לאחר שנכנסתי לדירה התברר לי שקיים תמ"א 38.
אציין כי אומנם היה קיים שלט המעיד על התמ"א 38,
אך מכיוון שאת הדירה הגעתי לראות בלילה לא שמתי לב לשלט.
בחוזה לא מוזכר שום דבר לגבי התמ"א.
מיד כשנכנסתי לדירה יצרתי קשר עם בעל הדירה ונאמר לי כי הדבר יודע אבל לא עומד לקרות משהו בקרוב, בפועל שבוע שעבר התחילו עם הבניה
רציתי לברר אם הדבר נקרא כהפרת חוזה מצד המשכיר
ואם אני יכול לדרוש פיצויים (כגון: מזגנים שהוספתי מכספי, הובלת דירה וכו'..)? |
|
|
|
|
נושא: רוב נדרש
תאריך: 12:48, 31/08/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
אורח
| |
איזה רוב דרוש כדי לבצע תמ"א 38/2 (הריסה ובניה מחדש) ?
האם לכל בעל זכות בדירה יש קול שווה? |
|
|
|
|
נושא: רוב נדרש
תאריך: 12:47, 31/08/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
אורח
| |
איזה רוב דרוש כדי לבצע תמ"א 38/2 (הריסה ובניה מחדש) ?
האם לכל בעל זכות בדירה יש קול שווה? |
|
|
|
|
|
|
|
|
נושא: הצעות להיתכנות תמא 38 חיפה
תאריך: 19:55, 29/08/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
אורח
| |
דיירים מחפשים הצעות לבצוע תמא 38 במרכז הכרמל. |
|
|
|
|
נושא: תמ" א 38 /1
תאריך: 17:53, 28/08/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
אורח
| |
שלום רב רציתי לדעת אם סגירת כניסה לדירה לטובת מעלית מצדיקה התנגדות?
תודה מראש |
|
|
|
|
נושא: מעלית בחדר מדרגות - אופציה כניסה לשטח דירה קיימת
תאריך: 12:25, 24/08/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
אורח
| |
שלום רב,
אולי מישהו גם יודע: מחר יש לנו פגישת דיירים בנושא חוזה תמ"א 38. בחוזה כתוב כי מעלית תהיה פנימית ובחלק של הדירות יתכן ויחתכו חלק ממטבח .... האם יש למישהו תכנית בניה דומה? אם אפשר לשלוח לאי-מייל
dikopfa@gmail.com
תודה |
|
|
|
|
נושא: מעלית בחדר מדרגות
תאריך: 18:26, 04/09/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
אורח
| |
גם לנו יש תוכנית כזאת. האם זה בכלל חוקי? הרי לוקחים לנו שטח מהדירה. העורך דין אינו מספק תשובות מספקות. |
|
|
|
|
|
|
|
|
נושא: (ללא כותרת)
תאריך: 00:37, 06/06/16
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
אורח
| |
האם צריך 100% הסכמה מהדירות הנפגעות? או גם כאן 66% תופס? |
|
|
|
|
נושא: יזם תמא 38 חיפה
תאריך: 14:16, 22/08/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
אורח
| |
שלום, אני מחפש יזם לתמא 38 לבית מגורים בחיפה. דרוש יזם אמין ומקצועי עם ניסיון בפרויקטים שהסתיימו עם ערבויות וקשרים לקבלנים ועם ניסיון ברישוי מול הרשויות
תודה
יעקב זמר
054-8189845 |
|
|
|
|
נושא: מניעת הכשרת סגירת מרפסת
תאריך: 11:38, 11/08/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
אורח
| |
ועד הבניין מקדם תוכניות להרחבת דירות באמתלה של צורך בממדים (יש מקלט תיקני גדול). יחד עם זאת הוא מונע מדייר בבניין להגיש בקשה להכשרת סגירת מרפסתו שנעשתה לפני עשרות שנים. האם ידוע לכם מה יכולה הסיבה לטירפוד בקשה זו? תודה ויום טוב. |
|
|
|
|
נושא: מרפסות
תאריך: 04:23, 14/08/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
מנהל הפורום - יוסי חסון
| |
לא יודע להגיד בלי לדעת את הפרטים. מה שכן אגיד זה שממ"ד תקני עדיף משמעותית על מקלט ישן בבניין. |
|
|
|
|
נושא: מניעת הכשרת סגירת מרפסת
תאריך: 22:20, 18/08/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
אורח
| |
לצערי לא קיבלתי תשובה לשאלתי: האם הכשרת סגירת מרפסת עלולה לפגוע באיזו שהיא צורה בבקשה עתידית לתמ"א 38 בבניין? אודה לתשובה. תודה והמשך שבוע טוב. |
|
|
|
|
נושא: קשר בין סגירת מרפסת לבניית ממדי"ם
תאריך: 23:34, 16/08/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
אורח
| |
השאלה היתה האם הכשרת סגירת מרפסת עלולה לפגוע במי שמבקש לבנות ממדי"ם? תודה |
|
|
|
|
נושא: מרפסות
תאריך: 05:16, 19/08/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
מנהל הפורום - יוסי חסון
| |
חייבים להכיר את המקרה באופן פרטני.
באופן כללי, אם הכשרת המרפסת היא משהו שנברה או נסגר באופן שמאפשר הכשרה, כנראה שזה לא יפגע במימוש תמ"א - אבל שוב עלמנת לתת תשובה מקצועית - חייבים להכיר את המקרה לעומק.
מציע לך להתיעץ עם איש מקצוע. |
|
|
|
|
נושא: הקפצת דיירים קיימים בתמ"א 38 הריסה ובניה
תאריך: 10:35, 11/08/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
אורח
| |
שלום רב,
האם בתמ"א 38 תיקון 2 (הריסה ובניה) , הדיירים הקיימים יכולים לקבל את הקומות הגבוהות בבנין החדש?
כלומר: דיירים במבנה הישן שהיו בקומות 1,2,3 יקבלו בבנין החדש (הריסהו ובניה) את הקומות 4,5,6 ?
ואילו את הקומות 1,2,3 בבנין החדש יקבל הקבלן ויציע למכירה .
האם אין הגבלה בזכויות תבעיות \ תמ"איות שמגבילות את הקבלן\ייזם,
מלתת לדיירים הקיימים את הקומות הגבוהות, ולא בהכרח את משהיה להם בבנין הישן?
תודה |
|
|
|
|
|
|
|
|
נושא: תמא 38\2 שטח הדירה החדשה
תאריך: 23:14, 06/08/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
אורח
| |
שלום. הבניין נמצא בתהליכים לקראת תמא 38\2 פינוי בינוי. דירת הוריי מתחת לגג רעפים והם קיבלו אישור בכתב מכל דיירי הבניין לממש זכויות בנייה בגג הרעפים אך עדיין לא החלו בתהליך כלל. בנוסף הדיירים מתכננים חוזה אחיד בו כל דייר יקבל שטח נוסף בדירה החדשה בלי קשר לגודל הדירה שי לו כעת. הדירה של הוריי היא הדירה הכי גדולה בכל הבניין 110 מ"ר לעומת 70 מ"ר. האם יש אפשרות לפעול בנושא? |
|
|
|
|
נושא: חלק יחסי בנכס החדש
תאריך: 09:07, 02/08/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
אורח
| |
האם בעל דירה גדולה מקבל מהיזם שטח דירה חדשה גדולה יותר מאלו שיש להם דירות קטנות יותר באופן היחסי לגודל הדירות כפי שהיה קיים בנכס הישן |
|
|
|
|
נושא: שטחי דירות
תאריך: 12:50, 05/08/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
מנהל הפורום - יוסי חסון
| |
זה נושא למו"מ בין הדיירים לקבלן/יזם.
לצרות שמנסיון התוספות בתמ"א 2 הן יחסיות לגדלי הדירות הקיימות. |
|
|
|
|
נושא: תמא 38
תאריך: 20:58, 27/07/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
אורח
| |
כמה זמן אחרי החתימות אפשר לבנות? |
|
|
|
|
נושא: זמנים
תאריך: 12:51, 05/08/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
מנהל הפורום - יוסי חסון
| |
זה כמובן תהליך ארוך, של תכנון, הגשה לוועדה המקומית, תכנון מפורת והוצאת היתר. זה תהליך שיכול לקחת בין שנה וחצי לשנתיים (במידה ואין עיקובים/ערערים נוספים).
הודעה זו נערכה על ידי מנהל הפורום |
|
|
|
|
נושא: תמא 38
תאריך: 19:39, 27/07/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
אורח
| |
ספר לימוד מומלץ בנושא תמא 38 |
|
|
|
|
נושא: תמא 38 בחיפה
תאריך: 21:38, 25/07/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
אורח
| |
דיירים מחפשים יזם/קבלן לבצע תמא בחיפה38 |
|
|
|
|
נושא: תמא 38 חיפה
תאריך: 18:13, 01/09/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
אורח
| |
שלום רב, לקבלת פרטים ניתן לייצור קשר למס' 05523692155 או מייל:sharondan38@gmail.com שרון. |
|
|
|
|
נושא: ניהול ופיקוח פרויקטים בבניה
תאריך: 14:25, 23/07/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
אורח
| |
שלום רב,
אנחנו חברה לניהול ופיקוח פרויקטים בבניה.
משרדנו ממוקמים ברמת גן וההתמחות שלנו באה לידי ביטוי בניהול הנדסי של פרויקטים ,לרבות:
בניה רוויה
בניה צמודת קרקע
מסחר
משרדים
וכו'
נשמח לבחון אפשרויות שונות לשיתוף פעולה, הן בניהול ופיקוח על פרויקטים מטעם קבלן/יזם והן מטעם הדיירים.
לפרטים:
אייל לוי - מנהל שותף - 052-7221225
משרד - 077-5519880
פקס - 077-5519885
דוא"ל - Miloen@gmail.com |
|
|
|
|
נושא: אפשרות לבצע תמ"א 38
תאריך: 10:49, 20/07/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
אורח
| |
להורי דירה בבית בתל אביב. הבית נבדק ע"י חברת "עזרה וביצרון" בקשר לביצוע תכנית תמ"א 38 ונמצא שלא משתלם לבצע את התכנית כי קשה לחזק את הבניין.(חלק מהבניין נבנה על בית ישן מאד.) האם למרות ממצאי "עזרה וביצרון" יש דרך אחרת לבצע את תכנית תמ"א 38? |
|
|
|
|
נושא: אפשרות לבצע תמ"א
תאריך: 11:53, 03/10/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
אורח
| |
מוכנים לבדוק. דבר איתי- יוליה 050-9888912 |
|
|
|
|
נושא: חיזוק בניין ותוספות
תאריך: 14:47, 27/07/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
אורח
| |
שלום רב,
שמי שי לוי. אני מנהלת פרוייקטים בחברת קבלנות ויזמות גדולה בשם טופ נדלן.
אשמח לעזור ולתת פרטים נוספים בעניין.
ניתן ליצור עימי קשר בנייד 0524056087 או במייל levishai.n@gmail.com.
תודה ויום טוב,
שי לוי. |
|
|
|
|
נושא: כדאיות לאפשרות תמא 38
תאריך: 12:24, 14/07/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
אורח
| |
שלום, אני בעל דירה בבניין בחיפה בשכונת רמות רמז, שכונה שכרגע מלאה בפרויקטים בביצוע ובתכנון של תמא, השאלה שלי היא, הבניין שאני גר בו הוא בניין של 7 קומות, רציתי לדעת מה האפשרויות לביצוע של תמא (אחד מהסוגים) בו כלומר האם יש בכלל אופציות לביצוע תמא ומה הם אם בכלל, לפני שאני פונה לשאר הדיירים. |
|
|
|
|
נושא: יש לי
תאריך: 13:45, 09/07/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
אורח
| |
יש לי בשבילך מישהו שעכשיו עושה לי אני במייל כי אני בחול
שווה לך gti270376@gmail.com |
|
|
|
|
נושא: הפסד שכר דירה
תאריך: 12:58, 20/06/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
אורח
| |
ברשותי דירה בבנין שעובר תמא 38 .בדירה התגוררה שוכרת כ7 שנים בגלל תלאות הבנייה הדיירת עזבה ונגרם לי הפסד. האם היזם צריך לפצות אותי? למרות שאין סעיף כזה בהסכם. |
|
|
|
|
|
|
|
|
נושא: בית משותף
תאריך: 20:46, 15/06/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
אורח
| |
שלום,
יש לי בית קרקע בגודל 100 מטר שאליו צמוד (עם קיר משותף) בית נוסף של שתי קומות.
שתי הבתים יושבים על דונם כשהחלוקה היא שתי שליש שלי ושלי של השכן.
שתי שאלות:
א. האם אני יכול לחזק את הבית קרקע שלי בלבד ולזכות בזכויות של תמ"א 38 מעל לבית או שאני חייב לחזק גם את הבית של השכן?
ב. האם אני יוכל בהמשך לנצל את הזכויות בנייה שיש לי בתב"ע?
תודה מראש! |
|
|
|
|
נושא: חלקה עם 2 בנינים.
תאריך: 21:20, 12/06/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
אורח
| |
בחלקה קיימים 2 בנינים כאשר לכל בנין מוצמדות הגג והגינות שלהם.האם בנין אחד יכול לבצע תמא 38 ללא הסכמת הדיירים בבנין השני בחלקה? |
|
|
|
|
נושא: 2 בניינים בחלקה אחת
תאריך: 10:10, 13/06/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
מנהל הפורום - יוסי חסון
| |
בהחלט ניתן לבצע בפרוייקט תמ"א בחלקה בה יש יותר מבניין אחד.
יש לנושא זה הגדרה של בניין מורכב ויש לנושא פתרון. |
|
|
|
|
נושא: חלקה עם 2 בנינים.
תאריך: 16:31, 13/06/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
אורח
| |
האם נדרש רוב של כל השכנים בחלקה או שמספיק שבנין אחד יחתום על הבקשה ?תודה |
|
|
|
|
|
|
|
|
נושא: 2 בנינים
תאריך: 09:31, 14/06/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
אורח
| |
בחיפה,באחוזה.קיים חלקה עם בית קדמי ואחורי .הבנין הקדמי מעוניין בתמא 38 -חיזוק.
בבית קדמי 2 דיירים ובבית אחרוי 3 דיירים
תודה |
|
|
|
|
נושא: תמא 38
תאריך: 12:16, 31/05/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
אורח
| |
מחפשים קבלן לתמא 38 בקרית אתא |
|
|
|
|
נושא: תמא 38
תאריך: 01:55, 18/09/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
אורח
| |
אני מכירה חברה שעשה תמא 38. יש להם המון נסיון והם לוקחים אחריות מלאה על כל פרויקט. אפשר להתקשר אלי - 05484-389-60 מייל malcale@gmail.com |
|
|
|
|
נושא: עלות בניה בתמ"א
תאריך: 15:49, 14/05/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
אורח
| |
שלום לכולם,
מישהו יכול להסביר כמה בממוצע (בערך פלוס מינוס) עולה לקבלן לצורך חישוב גס מחיר ל-מ"ר בניה בתמ"א 38-3 (הוספת 2.5 קומות על בנין בן 3 קומות על עמודים) |
|
|
|
|
נושא: מימוש תב״ע בפרויקט תמ״א 38/2
תאריך: 11:21, 09/05/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
אורח
| |
אנו מבקשים לבצע תמ״א 38/2 בירושלים.
בבית שני כניסות. בכניסה א׳ קיים אישור תב״ע להגדלת וסגירת המרפסות.
בכניסה ב׳ בוצע בדירה אחת תוספת חדר על הגג בכוח תב״ע לפני כ-15 שנה.
האם ניתן במסגרת תמ״א 38/2 לממש אתה תב״ע לדירות בכניסה א׳ וכן לבקש אישור להגדלת שטח מגורים ליתר הדירות בכניסה ב׳?
תודה |
|
|
|
|
נושא: תמא38
תאריך: 14:49, 27/07/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
אורח
| |
שלום רב,
שמי שי לוי. אני מנהלת פרוייקטים בחברת קבלנות ויזמות גדולה בשם טופ נדלן.
אשמח לעזור ולתת פרטים נוספים בעניין.
ניתן ליצור עימי קשר בנייד 0524056087 או במייל levishai.n@gmail.com.
תודה ויום טוב,
שי לוי. |
|
|
|
|
נושא: שלום
תאריך: 18:53, 26/07/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
אורח
| |
לפי דעתי אתה מדבר על תמ"א 38/1 - חיזוק, שיפוץ והרחבה.
אם זה כך אין בעיה לעשות זאת.
אם תרצה יעוץ פנה אלי shaharsi@neto.net.il |
|
|
|
|
נושא: תמא 2
תאריך: 13:24, 22/06/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
אורח
| |
שלום רב,
אשמח לענות על שאלתך.. אנא צור עימי קשר במייל levishai.n@gmail.com
תודה |
|
|
|
|
נושא: תמ"א 38 פינוי בינוי
תאריך: 18:38, 06/05/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
אורח
| |
בחש' הארנונה שטח הדירה 37 מ', לפי המודדים של היזם 23מ' לכל אחד יש אינטרס אחר...מה אני אמורה לעשות כדי לא להפסיד גם כך אני נאלצת לקבל ממ"ד בשטח קטן וזה יוצר קוביה ועוד קוביה. מעבר לכך בבנין הזה שתי דירות שהכניסה אליהן היא דרך מדרגות חיצוניות אחת מהן היא שלי. האם המדרגות לא נלקחות במדידה.במיוחד שהשטח למדרגות הכניסה נחתך משני דפנות הריבוע של הדירה, חלק מהמרפסת שבדופן אחת החזית וקצת מהדופן הניצבת לה. |
|
|
|
|
נושא: חיפוש קבלן\יזם לביצוע תמ"א 38 בחיפה
תאריך: 20:26, 03/05/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
אורח
| |
שלום,
מעוניינים ליצור קשר עם קבלני ביצוע פינוי בינוי עבור שני בניינים בשכונת כרמל מערבי בחיפה.
לפרטים נוספים ניתן ליצור קשר עם רפי - 0527908576
או להשאיר הודעה בפורום.
תודה |
|
|
|
|
נושא: מיסוי תמא 38
תאריך: 14:17, 29/04/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
אורח
| |
שלום רב,
אנו רוצים לעשות בבניין שלנו תמא 38 (תיקון 3).
היזם מוכן לשלם כסף, כ"פיצוי", לדיירים כדי שהפרויקט יצא לפועל.
שאלותיי:
1. האם על הכסף שנקבל יצטרך לרדת מס?
2. האם הכסף שהיזם משלם לדיירים כפיצוי נחשב לו כהוצאה מוכרת? |
|
|
|
|
נושא: בודאי שתצטרכו לשלם מס
תאריך: 18:46, 26/07/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
אורח
| |
התשלום ע"י הקבלן אינו הוצאה מוכרת עבודו.
בברכה,
שחר |
|
|
|
|
נושא: בבקשה עזרה
תאריך: 18:44, 27/04/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
אורח
| |
שלום. אני אשה מבוגרת החיה מעל שלושים שנה בדירתי שבירושלים. בחודשים האחרונים הוחלט על ביצוע תמא בבניין מגוריי (הוספת 3 קומות לארבע הקיימות ומעלית). כל הדיירים הסכימו מלבדי ולמיטב הבנתי זה אומר שהתהליך הולך להיכפות עליי. אני סובלת מבעיות רפואיות שמגבילות מאוד את הניידות שלי. אשמח אם למישהו שהתמודד עם המצב (והתנגד לבניה) יוכל לתת לי עצה. האמת שבעיקר אני חשה חרדה ובדידות גדולה והייתי מעוניינת לדבר עם מישהו שגם אם לא הצליח במאבק לפחות יכל להבין את המועקה האדירה הבדידות וחוסר האונים שאני חשה. אשמח לתקשר באמצעות המייל או בטלפון.
א. |
|
|
|
|
נושא: אני יכול לעזור
תאריך: 01:03, 27/04/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
אורח
|
|
|
נושא: אחוזי הסכמה
תאריך: 16:28, 25/04/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
אורח
| |
בבינין של 24 דירות האם מספיקים 19 חתימות של דיירים כדי לבצע תמ"א 38/2 |
|
|
|
|
|
|
|
|
נושא: השוואה מקצועית בין תמא 38 לבין פינוי בינוי וכשלון תמא38
תאריך: 15:38, 16/04/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
אורח
| |
השוואה מקצועית חכמה בין יתרונות פינוי-בינוי לבין חסרונות תמא38. http://www.cityco.co.il/index.php?action=pageShow&par1=comparisonPinuyBinuyTama38 |
|
|
|
|
נושא: מחפשת בניין לביצוע תמא 38 פינוי ובינוי
תאריך: 11:17, 06/04/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
אורח
|
|
|
נושא: מספר קומות בבניין חדש
תאריך: 09:08, 06/04/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
אורח
| |
שלום רב,
במסגרת תמ"א 38, הריסה ובנייה מחדש, האם תותר בנייה של 6 קומות וחצי מעל קומת העמודים או כולל?
תודה |
|
|
|
|
|
|
|
|
נושא: השוואה בין תמא 38 לבין פינוי בינוי
תאריך: 12:27, 02/04/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
אורח
| |
השוואה חכמה בין תמא 38 לבין פינוי בינוי. כל המעין בו מובטח שלא יפסיד את השקעת חייו.
http://www.cityco.co.il/index.php?action=pageShow&par1=comparisonPinuyBinuyTama38 |
|
|
|
|
נושא: תביעת נזיקין על אי ביצוע תמ"א 38
תאריך: 09:09, 30/03/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
אורח
| |
שלום יש לנו רוב לתמ"א שני שליש כחוק מלבד 3 דיירים .רציתי לדעת האם אפשר לתבוע נזיקין אישית דיירים שמסרבים לחתום וגורמים לעיכוב הפרוייקט ? |
|
|
|
|
נושא: תביעה נגד סרבן
תאריך: 10:11, 30/03/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
מנהל הפורום - יוסי חסון
| |
ראשית כמובן שניתן להגיש תביעה נגד הסרבן. יחד עם זאת הייתי ממליץ להשאיל ליזם את הטיפול בסרבן. |
|
|
|
|
נושא: יעוץ משפטי
תאריך: 12:16, 19/04/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
אורח
| |
השאלה הייתה האם ניתן להגיש תביעת נזיקין נגד הסרבנים.
האם התשובה שניתנה לפיה ניתן להגיש תביעת נזיקין - ניתנה בידי עו"ד? |
|
|
|
|
נושא: מישהו יודע מתי אמורים לאשר את התיקון הרביעי לתמא
תאריך: 12:48, 23/03/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
אורח
| |
ומה בדיוק או אמור להוסיף או לשנות.
תודה |
|
|
|
|
נושא: בעל דירה בפינוי בינוי
תאריך: 17:56, 15/03/15
גרסאת הדפסה
מחבר/ת:
אורח
| |
הפוסט הזה מיועד לכל הדיירים שנואשו מקבלנים שאומרים "לא כלכלי" ורוצים לקחת את הכח בחזרה לידיים במו"מ בתמ"א 38/2 (פינוי בינוי).
"לא כלכלי" לתת תמורה גדולה יותר
ראשית הקדמה: אני ועוד כמה שכנים מהבניין מנסים לקדם פרויקט של תמ"א 38/2 פינוי בינוי ולקבל את מקסימום הזכויות שהתמ"א מאפשרת, כלומר – תוספת שטח של 25 מ"ר פלדלת + 12 מ"ר מרפסת. מדובר בפרויקט באיזור המרכז ומחירי המכירה בסביבות 20,000 ש"ח למ"ר, ואפשר להרוס ולבנות כמעט פי 3 ממספר הדירות הקיימות (יש גם זכויות לא מנוצלות מכח תב"ע), ואין מגבלות תכנוניות או אחרות שמונעות את ניצול הזכויות.
נתקלנו כבר בכמה יזמים שאמרו את המשפט הידוע ש"לא כלכלי להם" לתת יותר מ-15 מ"ר תוספת ושהם מוצפים בפרויקטים שמסכימים גם לפחות מכך. עשינו בדיקה כלכלית עצמאית ומעמיקה וראינו שהפרויקט שלנו יוצא כלכלי מאוד אם נותנים 25 מ"ר, עבור יזמים שמוכנים לרווח הוגן, לא חזירי. אנחנו כבר מצאנו כמה חברות רציניות שמוכנות לתת לנו 25 מ"ר תוספת (ואף מעט יותר מכך), אבל זה רק בגלל שלא ויתרנו ודרשנו לקבל תמורה הוגנת. עברנו דרך לא פשוטה ואני מקווה שתיאור הלקחים מהמקרה שלנו יעזור לבעלי דירות אחרים.
"לא כלכלי" או לא חזירי?
הביטוי "לא כלכלי" מעיד כביכול על הבנה "כלכלית" עמוקה של הדובר, במיוחד אם הוא לבוש יפה ומדבר בטון עמוק ובטוח, אבל אל תטעו – מאחוריו מסתתר פעמים רבות בעיקר דבר אחד, והוא – חזירות של יזמים. הם רוצים להרוויח כמה שיותר ולתת לדיירים כמה שפחות, והם יעטפו את זה בכל מיני מילים יפות ומלומדות לכאורה. כמובן שאסור להכליל ויש גם יזמים הגונים (כמו היזמים שנתנו לנו בסופו של דבר את ההצעות הראויות), אבל לצערי נתקלנו גם בהרבה יזמים לא הגונים.
איך נמדדת כלכליות אמיתית של פרויקט?
חשוב להבין שרווחיות סבירה של פרויקט נדל"ן רגיל (על מנת שהבנק יסכים לאשר את הפרויקט) היא בסביבות 15% על עלויות הפרויקט, ואפילו לפעמים קצת פחות מזה. בפינוי בינוי המבוסס על זכויות מכח תכניות בניה מאושרות נהוג לפעמים לקחת פרמיה ולעבוד על רווחיות גבוהה יותר, נניח של 15-20% כולל עלויות המימון, אבל לא יותר מכך (הדבר גם מעוגן בתקן 21 של מועצת שמאי המקרקעין). אבל עם האוכל בא התיאבון, והרבה מאוד יזמים היום רוצים רווחיות של 25% ואפילו של 30% (כולל עלויות המימון). הם כמובן לא יגידו לכם את זה בפנים, אלא ינמקו את זה בכל מיני נימוקים מלומדים כביכול, ינפחו את העלויות שהם אומרים לכם הרבה מעבר לעלויות האמיתיות, אבל אין מה לעשות – זאת המציאות. למה הם עושים את זה? פשוט כי אפשר, כי הם מנצלים את חוסר ההבנה שלנו, וכי אנחנו כבעלי דירות מאפשרים להם לעשות את זה!
למה שיהיה לי אכפת כמה היזם מרוויח?
יש את הדיירים שבאים בגישה של "מה שנותנים לי אני אקח כי זה "בחינם", מה אכפת לי שהיזם ירוויח מעבר לזה כמה שהוא רוצה?". גישה כזו מעידה על טעות בסיסית בהבנה, כי בפועל הרווח בא על חשבון הדיירים, וזה לא "בחינם" – מדובר בזכויות בניה ששייכות לנו כדיירים, ולא ליזמים. האם הייתם מסכימים שמישהו יתן לכם מיליון ש"ח על דירה ששווה 1.5 מיליון ש"ח, בנימוק של "מה אכפת לי, אני מקבל מיליון ש"ח ואומר תודה, לא צריך יותר"? כמובן שלא, אבל זה בדיוק מה שהיזמים מנסים לעשות. והם מנצלים לרעה את חוסר ההבנה של בעלי הדירות, קונים מהם את זכויות הבניה תמורת נזיד עדשים ועוד עושים הצגה כאילו "להם זה עולה יותר".
הכח בידיים שלנו!
אני כותב את זה מסיבה אחת – חשוב לי להגביר את המודעות לנושא בקרב בעלי הדירות. שלא יעשקו אותנו, שלא יעבדו עלינו. ככל שאנחנו כבעלי הדירות נהיה מודעים יותר לזכויות שלנו ואיך לתמחר אותן נכון, הטירוף והעיוות שיש עכשיו בשוק שמוטה לחלוטין לטובת היזמים ירגע. היזמים ידעו שהם לא יכולים להמשיך ולמרוח בטיעונים של "לא כלכלי". הם ירגישו שהם פחות ופחות יכולים למצוא פראיירים שיסכימו להצעות הנמוכות שלהם, בשיטת "מצליח", ובסופו של דבר היזמים ירוויחו באופן הוגן (כי ברור שחשוב שירוויחו אחרת לא יהיה פרויקט) וגם אנחנו כבעלי דירות נקבל תמורה הוגנת, כלומר – win-win situation אמיתי ולא מעוות.
יש כל מיני דרכים להתמודד עם זה, כגון הגברת הבקיאות שלנו כבעלי דירות באופן חישוב הרווחיות של היזמים, שיתוף מידע בינינו כבעלי דירות, דרישה שהיזם יממן לנו את העלות של שמאי עצמאי שנבחר כדי שיבחן אם הרווחיות סבירה או מופרזת ואם התמורה ראויה וכו'. אם יש לכם רעיונות נוספים תכתבו.
אני מתאר לעצמי שעכשיו כמה "כותבים מטעם" ויזמים למיניהם יתקפו את מה שאני כותב, יטענו שזה שטויות, שאני לא מאפשר ליזמים להרוויח וכו', וזה צפוי כי הרי זה נוגע בדיוק בנקודה הכואבת שלהם.
אבל אני מכוון את ההודעה לא להם, אלא לבעלי הדירות שחשוב להם לקבל תמורה הוגנת (לצד תמורה הוגנת ליזמים). רק אם ניקח את עצמנו בידיים ונדרוש את מה שמגיע לנו הטירוף הזה יפסק. אם לא, אח"כ אנחנו נהיה חייבים הרבה תשובות לעצמנו ולמשפחתנו לשאלה איך מכרנו את הנכס העיקרי שיש לנו בחיים כל כך בזול.
אשמח אם תפיצו את זה לכל האנשים שאתם מכירים שמעורבים בקידום תמ"א כבעלי דירות, חשוב להגביר את המודעות לנושא כמה שיותר, תודה מראש. |
|
|
|
|
|
